Tahliye davası kiraya verilen taşınmazın, kiralayan veya kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanılarak boşaltılması için açılan davadır. Bir diğer ifadeyle tahliye davası, kiracının, haklı sebeplerin varlığı halinde bulunduğu taşınmazdan çıkarılmasının mahkemeden istenmesidir. Tahliye davası sonucunda kira sözleşmesi feshedilir ve kiracı taşınmazı tahliye eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması ve davanın kabul edilmesi için belli şartların bulunması gerekmektedir. Aksi halde davanın reddine karar verilecektir. TBK m. 350’de yer alan açık düzenlemeye göre bu şartlar;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olması,
- Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması,
- Davanın 1 aylık hak düşürücü sürede açılmış olması.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı kiralayana aittir. Kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilmektedir. Kiralayan ve malik olmayan 3.kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme şartındaki ihtiyaç sahibi tüzel kişi de olup olamayacağı konusu doktrinde tartışılmaktadır. Bir görüşe göre; hükmün gerçek kişilerin ihtiyacını karşılamak için kaleme alındığını bundan dolayı da tüzel kişilerin tahliye davası açamayacağı ifade edilmektedir. Diğer görüşe göre ise her ne kadar kanunun yazım tarzından dava açma hakkının sadece gerçek kişilere tanındığı anlaşılsa da Yargıtay’ın da desteklediği üzere tüzel kişiler lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmektedirler. Doktrinde hâkim olan görüşe göre tüzel kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir.
İhtiyacı İleri Sürebilecek Kişiler Kimlerdir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ancak,
- Kiraya verenin kendisi,
- Kiraya verenin eşi,
- Kiraya verenin çocukları ve torunları başta olmak üzere altsoyu,
- Kiraya verenin anne ve babası olmak üzere üstsoyu,
- Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin,
ihtiyacı sebebiyle açılabilir. Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler her somut olaya göre tespit edilecektir.
Tüzel kişiliğe sahip şirketlerin kiraya veren olduğu durumda ancak şirketin kendi ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir. Şirketin ortağı veyahut yetkilisinin ihtiyacı sebebiyle açılması mümkün değildir.
İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olup Olmadığı Nasıl Belirlenmektedir?
Kiraya veren tarafından kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi için ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyacın bu şartlara haiz olup olmadığısomut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilecektir.
Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir.
Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Süre İçerisinde Açılmalıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi belirli ve belirsiz kira sözleşmeleri nezdinde farklılık arz etmektedir. Buna göre;
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin süresini belirlemiş olabilirler. Bu halde kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her altı aylık dönem bir fesih dönemi olarak kabul edilmektedir. Bu halde kiralayan altı aylık dönemde en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde tahliye davasını açabilecektir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Hangi Süre İçinde Açabilir?
Yeni malik kiralananın mülkiyetini kazanmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir. Bunun yanında yeni malik, dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması Mümkün mü?
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Av. Göktuğ Avcu
KAYNAKÇA
- Türk Borçlar Kanunu
- Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, 3.Baskı, Vedat Kitapçılık, İnceoğlu, M.
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikle, TBB Dergisi, Sayı. 102, 60-92. Reyna, Y.
